Tenho três imóveis alugados: como declarar no Imposto de Renda?

Receber renda de três imóveis alugados exige atenção redobrada com o Fisco. A Receita Federal do Brasil cruza informações cada vez mais sofisticadas — e erros ou omissões podem levar diretamente à malha fina.

A seguir, você confere um guia completo, com orientação contábil prática e as mudanças trazidas pela Reforma Tributária.

1. Você é obrigado a declarar os aluguéis?

Sim. Aluguel é considerado rendimento tributável.

Mesmo que você tenha três imóveis:

• Todos os valores recebidos devem ser informados;
• A soma dos rendimentos entra no cálculo do IR;
• A obrigatoriedade existe mesmo em valores baixos (embora possa haver isenção mensal).

2. Como funciona o imposto sobre aluguel (regra atual)

Regra principal: Carnê-Leão

Se você recebe aluguel de pessoa física:

• O imposto deve ser pago mensalmente via Carnê-Leão;
• O cálculo segue a tabela progressiva (até 27,5%).

Base de cálculo:

• Valor do aluguel recebido (regime de caixa);
• Menos despesas dedutíveis.

Despesas que podem ser abatidas:

• IPTU;
• Condomínio;
• Taxa de administração da imobiliária;
• Manutenção (em alguns casos).

3. Como declarar os três imóveis no IR

Na declaração anual:

Passo a passo:

1. Acesse “Bens e Direitos”

• Cadastre cada imóvel separadamente.

1. Vá para:

• “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física”
• Informe mês a mês (importado do Carnê-Leão).

1. Informe:

• CPF/CNPJ do inquilino;
• Valor recebido;
• Deduções.

>> Importante:

Cada imóvel deve ser declarado individualmente, mas os rendimentos são somados.

4. Cruzamento de dados: por que a Receita sempre descobre

A Receita Federal hoje cruza diversas bases:

Principais fontes de fiscalização:

• Declaração do inquilino (pagamentos informados);
• Dados de imobiliárias;
• Cartórios;
• Movimentações bancárias (e-Financeira);
• Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).

Exemplo prático:

Se o inquilino declara que pagou aluguel e você não declara o recebimento — o sistema identifica automaticamente.

5. Riscos de não declarar os aluguéis

Ignorar essa obrigação pode gerar:

• Multa mínima de R$ 165,74;
• Multa de até 20% do imposto devido;
• Juros (Selic);
• Inclusão em malha fina;
• Autuação fiscal e cobrança retroativa.

Em casos mais graves:

• Pode haver caracterização de sonegação fiscal.

6. Reforma Tributária: o que muda para quem tem 3 imóveis

A Reforma Tributária (LC 214/2025) trouxe mudanças relevantes.

Regra geral para pessoa física:

Se você tem até 3 imóveis alugados, normalmente:

• Continua pagando apenas o IRPF;
• Sem incidência de novos tributos (IBS e CBS).

Quando pode mudar:

Você passa a ser tributado também por IBS/CBS se:

• Tiver mais de 3 imóveis alugados;
• E receita anual acima de R$ 240 mil.

Ou ainda:

• Receita mensal muito elevada (ex: acima de ~R$ 20 mil a R$ 24 mil).

Impactos práticos da reforma:

• Criação do sistema IVA dual (IBS + CBS);
• Possível tributação adicional sobre aluguel;
• Redução de alíquota efetiva em alguns casos (~8%);
• Maior controle fiscal e digitalização dos imóveis.

7. Estratégias legais para pagar menos imposto

Se você possui três imóveis alugados, considere:

Planejamento tributário:

• Avaliar criação de holding imobiliária;
• Comparar tributação PF vs PJ;

Aproveitar deduções:

• Registrar todas as despesas;
• Utilizar corretamente o Carnê-Leão;

Organização:

• Separar contas bancárias;
• Manter contratos e recibos.

Ter três imóveis alugados não é problema — mas exige disciplina fiscal.

Você precisa:

• Declarar corretamente todos os rendimentos;
• Recolher mensalmente o imposto;
• Acompanhar as mudanças da Reforma Tributária.

O cenário é claro:

A Receita Federal está mais tecnológica, integrada e rigorosa. Não declarar aluguel hoje é um risco alto — e facilmente detectável.

Caso necessite de maiores orientações, consulte um contador de sua confiança.

Ricardo Marques é gestor imobiliário com mais de 25 anos de experiência de mercado.

CRECI-RJ 62.035-O