Contrato de Locação: Modalidades, Formas de Pagamento e Duração

O contrato de locação é um dos pilares do mercado imobiliário e, embora seja um documento comum, ainda gera muitas dúvidas entre locadores e locatários. Entender as modalidades de locação, as formas de pagamento e o encerramento do contrato é essencial para uma relação transparente e segura entre as partes.

O que é um Contrato de Locação?

O contrato de locação é o documento que formaliza o acordo entre o proprietário (locador) e o inquilino (locatário) para o uso de um imóvel por tempo determinado ou indeterminado, mediante pagamento. Ele é regido pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e deve conter cláusulas claras sobre prazos, valores, reajustes, garantias e deveres de cada parte.

Modalidades de Locação

As principais modalidades de locação são:

• Residencial: Para fins de moradia, com prazo geralmente de 30 meses. Caso o prazo seja inferior, o contrato pode se prorrogar automaticamente por tempo indeterminado.
• Comercial: Voltada para o exercício de atividades comerciais. Pode ser mais complexa, exigindo cláusulas específicas sobre ponto comercial e fundo de comércio.
• Por Temporada: Para uso transitório, com prazo máximo de 90 dias. Muito comum em imóveis de veraneio ou durante eventos específicos.
• Built to Suit: Locação sob medida, em que o imóvel é construído ou reformado para atender às necessidades do locatário. É mais comum em contratos corporativos de longo prazo.

Aluguel Vencido x Aluguel Vincendo: Qual a Diferença?

Um ponto que costuma gerar confusão diz respeito à forma de pagamento do aluguel. Existem duas modalidades principais:

• Aluguel vencido: O pagamento é feito após o uso do imóvel. Por exemplo, o aluguel referente a março é pago no início de abril. Essa é a forma mais comum e recomendada, inclusive pela jurisprudência, pois segue a lógica de pagamento após a prestação do serviço (uso do imóvel).
• Aluguel vincendo: O pagamento é antecipado, ou seja, o aluguel de março é pago no início de março. Essa forma também é válida, desde que esteja prevista no contrato e aceita por ambas as partes.

É importante que o contrato especifique qual dessas formas será adotada, evitando mal-entendidos e inadimplência por erro de interpretação.

Quando o Contrato Realmente Termina?

Muitas pessoas acreditam que o contrato de locação termina com o fim do prazo contratual. No entanto, o contrato só é encerrado com a efetiva entrega das chaves por parte do locatário ao locador ou à imobiliária responsável, preferencialmente mediante um termo de entrega. Enquanto isso não acontece, o contrato continua gerando efeitos — inclusive a obrigação de pagar o aluguel e encargos.

Se o inquilino desocupar o imóvel, mas não entregar as chaves, poderá ser considerado ainda responsável pelo imóvel, incluindo possíveis danos e custos.

Conclusão: Segurança e Transparência Andam Lado a Lado

O contrato de locação, quando bem redigido e compreendido, oferece segurança tanto para quem aluga quanto para quem é proprietário. Conhecer as modalidades de contrato, entender como funciona o pagamento do aluguel e saber que a entrega das chaves é essencial para o encerramento da locação são cuidados básicos, mas essenciais.

A Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, é a principal referência legal e garante os direitos e deveres de locadores e locatários. Com um contrato claro, diálogo aberto e o respaldo jurídico correto, a locação pode ser uma experiência tranquila e vantajosa para todos.