A Reforma Tributária e os Aluguéis: Guia Prático

Um material exclusivo para proprietários de imóveis

A Reforma Tributária, com implementação gradual a partir de 2026, trouxe muitas dúvidas para quem vive de renda imobiliária. Afinal, quem aluga imóveis vai pagar mais imposto? Todos serão afetados? Como declarar corretamente?

Pensando nisso, a A2R Imóveis preparou este guia prático, claro e direto, para orientar proprietários sobre os novos tributos incidentes sobre aluguéis, quando eles se aplicam e como se organizar para evitar problemas com o Fisco.

1. O que é a Reforma Tributária e por que ela afeta os aluguéis

A Reforma Tributária alterou profundamente a forma como o Brasil cobra impostos sobre consumo e serviços. Vários tributos antigos estão sendo substituídos por dois novos impostos principais:

• IBS – Imposto sobre Bens e Serviços
• CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços

Esses tributos passam a alcançar algumas operações imobiliárias, incluindo aluguéis, principalmente quando a atividade é considerada recorrente ou de maior porte.

O objetivo do governo é tributar de forma diferente quem aluga imóveis de maneira eventual e quem atua, na prática, como um prestador de serviços imobiliários.

2. Como funcionava a tributação dos aluguéis antes da Reforma

Pessoa Física (CPF)

Antes da Reforma Tributária, o proprietário que alugava imóveis como pessoa física precisava:

• Declarar os valores mensalmente no Carnê-Leão;
• Pagar Imposto de Renda conforme a tabela progressiva, podendo chegar a 27,5%;
• Informar os rendimentos na declaração anual do IRPF.

Não havia incidência de impostos sobre consumo ou serviços.

Pessoa Jurídica (CNPJ)

Empresas que exploravam locação de imóveis pagavam impostos conforme o regime tributário adotado, como IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.

3. O que muda com a Reforma Tributária a partir de 2026

A principal mudança é que nem todo proprietário será afetado pelos novos impostos.

A pessoa física só passará a recolher IBS e CBS sobre aluguéis se atender simultaneamente aos dois critérios abaixo:

• Possuir mais de 3 imóveis alugados;
• Ter renda anual com aluguéis superior a R$ 240.000,00.

Se o proprietário não atingir esses dois requisitos ao mesmo tempo, a tributação continua praticamente igual à atual, restrita ao Imposto de Renda.

Esse ponto é fundamental e evita interpretações equivocadas de que “todo aluguel será taxado novamente”.

4. Como funcionam os novos impostos (IBS e CBS)

Quando o proprietário se enquadra nos critérios da nova regra, os aluguéis passam a sofrer a incidência de IBS + CBS, que funcionam como um imposto sobre serviços.

Base de cálculo reduzida

Para aluguéis residenciais, a legislação prevê uma redução de 70% da base de cálculo, o que diminui significativamente o impacto do imposto.

Na prática, embora a alíquota nominal seja elevada, a alíquota efetiva tende a ficar em torno de 8% a 10% sobre o valor bruto do aluguel.

Abatimento mensal por imóvel

Além disso, existe um abatimento padrão de R$ 600,00 por imóvel por mês, que também reduz a base de cálculo do imposto.

5. Exemplos práticos para facilitar o entendimento

Exemplo 1 – Pequeno proprietário

• 2 imóveis alugados
• Renda mensal: R$ 6.000,00
• Renda anual: R$ 72.000,00

Resultado: Esse proprietário não paga IBS nem CBS. Continua declarando os aluguéis normalmente no Carnê-Leão e no Imposto de Renda anual.

Exemplo 2 – Proprietário com maior volume de renda

• 4 imóveis alugados
• Renda mensal: R$ 23.000,00
• Renda anual: R$ 276.000,00

Resultado: Nesse caso, o proprietário ultrapassa os dois limites (quantidade de imóveis e valor anual). Ele deverá:

• Continuar pagando Imposto de Renda;
• Recolher também IBS e CBS, aplicando os abatimentos e a redução de base previstos em lei.

Exemplo 3 – Aluguel por temporada

Imóveis alugados por temporada, especialmente quando envolvem serviços como limpeza, troca de enxoval ou recepção, podem ser enquadrados como prestação de serviço de hospedagem.

Resultado: Esse tipo de locação pode ter uma carga tributária maior e exige atenção redobrada no enquadramento fiscal.

6. Como declarar corretamente os aluguéis após a Reforma

Passo a passo para pessoa física

1. Carnê-Leão mensal

• Registrar todos os valores recebidos de aluguel;
• Aplicar deduções permitidas;
• Apurar o Imposto de Renda mensal.

1. Declaração anual do Imposto de Renda

• Informar os rendimentos de aluguel como rendimentos tributáveis;
• Conferir se houve recolhimento de IBS e CBS durante o ano.

1. Organização de documentos

• Contratos de locação;
• Comprovantes de recebimento;
• Guias de pagamento de impostos.

7. Dicas de planejamento tributário da A2R Imóveis

• Avalie sua carteira de imóveis e o impacto da nova regra antes de adquirir novas unidades para locação;
• Mantenha contratos bem redigidos e atualizados;
• Analise, com apoio contábil, se a constituição de uma pessoa jurídica pode ser vantajosa;
• Evite informalidade: aluguéis não declarados geram riscos elevados de autuação.

A Reforma Tributária não penaliza o pequeno proprietário, mas exige mais atenção de quem possui vários imóveis ou renda elevada com aluguéis.

Com informação e planejamento, é possível reduzir riscos, evitar surpresas e manter a rentabilidade dos imóveis.

A A2R Imóveis acompanha de perto as mudanças do mercado imobiliário e tributário para orientar seus clientes com segurança e transparência.

Em caso de dúvida, procure sempre orientação profissional especializada antes de tomar decisões que impactem seu patrimônio.