Multa por Rescisão Não Some com Ação de Despejo: Entenda o Entendimento dos Tribunais

No mercado imobiliário brasileiro, uma dúvida recorrente entre proprietários, inquilinos e fiadores é se a multa por rescisão contratual somente pode ser cobrada quando existe uma ação de despejo.

A resposta é não. A multa pode ser exigida em diversas situações de quebra contratual, inclusive quando o contrato é encerrado antecipadamente ou quando há descumprimento das obrigações locatícias. A jurisprudência recente dos tribunais reforça esse entendimento e demonstra que a multa possui natureza contratual e compensatória, independente da forma como ocorre a devolução do imóvel.

Neste artigo, explicamos o fundamento legal da multa rescisória, quando ela pode ser cobrada e qual é o entendimento consolidado da jurisprudência brasileira.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre a multa por rescisão

As locações urbanas no Brasil são reguladas pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).

O artigo 4º da lei estabelece que o locatário pode devolver o imóvel antes do término do prazo contratual, desde que pague a multa prevista no contrato, calculada proporcionalmente ao período restante.

Na prática, isso significa que:

A multa possui natureza contratual

Pode ser exigida quando ocorre quebra do contrato

Deve ser proporcional ao tempo restante da locação

Portanto, a multa não depende necessariamente da existência de um processo judicial.

Multa por rescisão não depende de ação de despejo

Existe um equívoco comum no mercado imobiliário: a ideia de que o proprietário só poderia cobrar a multa se ingressar com uma Ação de Despejo.

Na realidade, a multa decorre da quebra contratual, podendo ser exigida em diversas hipóteses:

devolução antecipada do imóvel

abandono do imóvel

inadimplência contratual

descumprimento de cláusulas do contrato

distrato contratual

Se o locatário deixa o imóvel antes do prazo, por iniciativa própria ou por descumprimento contratual, a multa pode ser cobrada extrajudicialmente ou judicialmente, inclusive por meio de Ação de Cobrança.

Decisão do STJ reforça a possibilidade de cobrança

Um importante precedente da Superior Tribunal de Justiça reforçou ainda mais essa interpretação.

Em julgamento da Terceira Turma do STJ, foi definido que a multa compensatória é devida mesmo quando a devolução do imóvel ocorre por ordem judicial em uma ação de despejo.

O caso analisado envolveu uma ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis. O tribunal estadual havia condenado a locatária e o fiador ao pagamento dos valores devidos, incluindo a multa contratual. Ao recorrer ao STJ, o fiador alegou que não deveria responder pela multa porque o imóvel foi devolvido em razão da ordem judicial de despejo.

O tribunal superior rejeitou esse argumento.

Segundo o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, a cláusula penal prevista no contrato permanece válida mesmo quando a devolução do imóvel ocorre por decisão judicial.

Nas palavras do relator, a quebra contratual permite ao locador exigir a multa compensatória, ainda que o imóvel não tenha sido devolvido voluntariamente pelo locatário.

Superior Tribunal de Justiça

A decisão ocorreu no julgamento do REsp 1.906.869, consolidando o entendimento de que:

a multa contratual é devida em caso de descumprimento do contrato

a devolução do imóvel por ordem judicial não elimina a penalidade

a responsabilidade também pode alcançar o fiador

Superior Tribunal de Justiça · 1

Responsabilidade do fiador pela multa

Nos contratos garantidos por Fiança Locatícia, o fiador assume responsabilidade solidária pelas obrigações do locatário.

Segundo o entendimento consolidado pelo STJ, essa responsabilidade inclui:

aluguéis vencidos

encargos da locação

despesas contratuais

multa por rescisão antecipada

O tribunal também destacou que a garantia da fiança permanece válida até a efetiva devolução do imóvel ao locador, salvo se houver exoneração expressa do fiador.

Superior Tribunal de Justiça

Diferença entre multa contratual e despejo

É importante compreender que despejo e multa possuem naturezas jurídicas distintas.

Despejo

É uma medida judicial destinada a retirar o locatário do imóvel.

Multa contratual

É uma penalidade decorrente do descumprimento das cláusulas do contrato.

Por isso, a multa pode existir com ou sem despejo.

Como calcular a multa proporcional

O cálculo deve sempre respeitar o princípio da proporcionalidade.

Exemplo:

contrato de 30 meses

multa prevista: 3 aluguéis

saída após 10 meses

Restam 20 meses para o término do contrato.

Cálculo:

3 aluguéis × (20 ÷ 30) = 2 aluguéis de multa

Esse modelo de cálculo é amplamente aceito pela jurisprudência brasileira.

Recomendações para proprietários, inquilinos e fiadores

Para proprietários

elaborar contratos claros

prever multa proporcional

documentar a entrega das chaves

registrar débitos antes da devolução

Para inquilinos

analisar cláusulas de rescisão

negociar distrato quando necessário

comunicar saída com antecedência

Para fiadores

verificar o prazo da garantia

entender o alcance da fiança

acompanhar a execução do contrato

A multa por rescisão antecipada em contratos de locação não depende da existência de uma ação de despejo para ser exigida. Ela decorre diretamente do descumprimento contratual previsto na Lei do Inquilinato e encontra forte respaldo na jurisprudência brasileira.

Inclusive, decisão recente da Terceira Turma do STJ confirmou que a multa compensatória continua sendo devida mesmo quando a devolução do imóvel ocorre por ordem judicial em ação de despejo, podendo atingir também o fiador responsável pelo contrato.

Dessa forma, proprietários, locatários e fiadores devem compreender que a multa rescisória é uma obrigação contratual legítima e amplamente reconhecida pelos tribunais.