VENDI MEU IMÓVEL, COMO FICA O IMPOSTO DE RENDA?

Vender um imóvel é sempre uma decisão importante — seja por mudança de cidade, necessidade financeira, ou para investir em outra propriedade. Mas, além das questões práticas da venda, é fundamental entender os aspectos legais e fiscais que envolvem essa operação, especialmente em relação ao Imposto de Renda. Neste artigo, vamos explicar tudo o que você precisa saber sobre como declarar a venda de um imóvel e se será necessário pagar imposto.

1. HÁ IMPOSTO SOBRE O GANHO DE CAPITAL

Quando você vende um imóvel por um valor maior do que pagou por ele (considerando o custo de aquisição + eventuais melhorias declaradas), ocorre o que a Receita Federal chama de ganho de capital. Esse lucro está sujeito à tributação.

A alíquota do Imposto de Renda sobre o ganho de capital varia conforme o valor do lucro:

• 15% sobre a parcela até R$ 5 milhões;
• 17,5% entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões;
• 20% entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões;
• 22,5% acima de R$ 30 milhões.

2. EXISTEM ISENÇÕES DE IMPOSTO

Apesar da regra geral acima, há situações em que o contribuinte pode ficar isento do pagamento do imposto:

A) Venda de único imóvel até R$ 440 mil

Se você vendeu um único imóvel residencial por até R$ 440.000,00, e não realizou outra venda nos últimos 5 anos, o ganho de capital é isento de IR. Importante: essa isenção só vale para pessoas físicas, e o vendedor não pode ser proprietário de outro imóvel no mesmo município.

B) Reinvestimento em outro imóvel residencial

Caso o valor da venda seja reaplicado integralmente na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias, você também tem direito à isenção de imposto sobre o ganho de capital. Essa regra vale apenas para imóveis localizados no Brasil, e o contribuinte precisa informar essa operação no programa GCAP e depois na declaração anual.

C) Imóveis adquiridos até 1969

Ganhos de capital obtidos com a venda de imóveis comprados até 1969 são totalmente isentos de IR. Para imóveis comprados entre 1970 e 1988, há uma tabela de redução progressiva do imposto.

3. COMO CALCULAR O GANHO DE CAPITAL

O cálculo é feito com base na diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, somando-se eventuais despesas com corretagem, ITBI, registro, escritura e melhorias devidamente comprovadas com notas fiscais e documentos.

Para facilitar esse cálculo, a Receita Federal disponibiliza o programa GCAP (Ganhos de Capital), onde você deve registrar todas as informações da venda. O programa faz os cálculos automaticamente e já gera um código para eventual pagamento de DARF (Documento de Arrecadação Federal).

4. COMO DECLARAR NA DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA

Após preencher os dados da venda no GCAP, é preciso exportar os dados para o programa da Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda (DIRPF). No programa, você deve seguir os seguintes passos:

• Acesse a ficha “Ganhos de Capital” e importe os dados do GCAP.
• Atualize a ficha “Bens e Direitos”, zerando o valor do imóvel vendido e informando a venda com o respectivo valor e data.
• Se houver isenção (como nos casos citados acima), preencha a ficha “Ganhos Isentos e Não Tributáveis”, especificando o tipo de isenção.

5. E SE EU NÃO DECLARAR OU DECLARAR ERRADO?

O contribuinte que não declarar corretamente a venda do imóvel pode cair na malha fina e ter que pagar multas e juros, além do próprio imposto devido. A Receita Federal cruza as informações da escritura pública de compra e venda com os dados declarados no IR.

6. DICAS FINAIS

• Organize todos os documentos relativos à compra e venda do imóvel, inclusive comprovantes de melhorias e reformas.
• Guarde as escrituras, recibos, contratos e notas fiscais.
• Consulte um contador ou especialista em declaração de IR para garantir que tudo seja feito corretamente, principalmente se a venda envolver lucros ou isenções.

Vender um imóvel pode significar lucro, mas também traz obrigações fiscais que não devem ser ignoradas. Com planejamento, uso correto dos programas da Receita e atenção às regras de isenção, é possível cumprir todas as exigências legais e evitar dores de cabeça no futuro. Fique atento às datas, regras e mantenha sua situação fiscal em dia!